1. L’interdiction progressive de la location des logements énergivores

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (n° 2021-1104) a prévu une interdiction progressive de la mise en location des logements les plus énergivores, dans le cadre de la lutte contre les « passoires thermiques ».

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les logements classés « G+ » (consommation énergétique supérieure à 450 kWh/m²/an) sont interdits à la location en tant que résidence principale. Cette interdiction sera progressivement étendue aux logements classés :

• G en 2025,
• F en 2028,
• E en 2034.

❌ Conséquences pour les propriétaires

• Interdiction de conclure un nouveau bail pour un logement concerné.
• Non-reconductibilité du bail à l’issue du contrat actuel.
• Sanctions possibles en cas de non-respect :
  • Injonction de mise en conformité,
  • Suspension de loyer en cas de litige avec le locataire,
  • Amendes pouvant aller jusqu’à 15 000 € en cas de location illégale d’un logement énergivore (article L. 173-2 du Code de la construction et de l’habitation).

✅ Recours possibles pour les propriétaires

• Réaliser des travaux de rénovation énergétique (isolation, chauffage, fenêtres).
• Demander des aides financières : MaPrimeRénov’, Eco-PTZ, subventions de l’ANAH.

Attention : Depuis janvier 2023, les propriétaires de logements classés F ou G doivent réaliser un audit énergétique obligatoire avant la vente d’un bien.

2. Renforcement de l’information précontractuelle des locataires

L’article 8 de la loi Climat et Résilience impose de nouvelles obligations d’information aux propriétaires lors de la mise en location d’un bien.

À compter du 1ᵉʳ janvier 2024, les bailleurs doivent fournir au locataire :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE),
• Un audit énergétique pour les logements classés F ou G,
• Une estimation des charges locatives,
• Une fiche récapitulative des obligations légales du bailleur et du locataire (conforme à l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989).

3. Encadrement renforcé des loyers et nouvelles sanctions en cas de dépassement

L’encadrement des loyers a été introduit par la loi ALUR (2014) et renforcé par la loi ÉLAN (2018). En 2024, de nouvelles villes (comme Montpellier, Bordeaux, Lyon) sont concernées par ces restrictions.

Depuis le décret du 1ᵉʳ janvier 2025, les propriétaires doivent respecter :

• Le loyer de référence fixé par arrêté préfectoral,
• L’interdiction d’augmenter le loyer au renouvellement du bail pour les logements F ou G,
• L’obligation d’indiquer le loyer de référence majoré sur toutes les annonces immobilières.

❌ Sanctions en cas de non-respect

• Amende administrative jusqu’à 5 000 € pour un particulier, 15 000 € pour une société (article 140 de la loi ELAN).
• Obligation de remboursement du trop-perçu au locataire, sous peine de recours judiciaire.

Un locataire peut saisir la Commission de Conciliation pour demander une baisse de loyer s’il estime que le plafond légal n’a pas été respecté.

Comment se conformer aux nouvelles obligations ?

Les propriétaires bailleurs doivent anticiper ces évolutions pour éviter les sanctions et sécuriser leurs revenus locatifs.

Checklist pour les bailleurs en 2025 :

•  Vérifier la performance énergétique du logement et prévoir des travaux si nécessaire.
• Respecter l’encadrement des loyers et indiquer les plafonds sur les annonces.
• Mettre à jour les documents obligatoires (DPE, audit énergétique, fiche informative).