1. Le principe : le droit de préemption du locataire commerçant
Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, le locataire commercial bénéficie d’un droit de préférence lorsque son bailleur envisage de vendre le local loué. Ce mécanisme est codifié à l’article L. 145-46-1 du code de commerce : le propriétaire doit notifier au locataire son projet de vente, en lui indiquant le prix et les conditions envisagés. Le locataire dispose alors d’un mois pour se prononcer.
L’objectif est de permettre au commerçant de se porter acquéreur des murs qu’il exploite, et ainsi de sécuriser son activité face à un changement de propriétaire.
La question posée à la Cour de cassation dans son arrêt du 25 juin 2026 (n° 25-10.765) était la suivante : une fois cette notification faite, le bailleur qui renonce à vendre peut-il se rétracter avant que le locataire n’ait accepté l’offre ?
2. Les faits : une notification adressée au mauvais destinataire
Dans cette affaire, un propriétaire avait pour locataire principal la société Gerstaecker France, laquelle avait sous-loué à la société Gerstaecker Paris. Le notaire du bailleur, sans avoir reçu d’instruction expresse, a notifié le 15 janvier 2021 un projet de vente au sous-locataire, en désignant pourtant le locataire principal comme destinataire.
Le sous-locataire déclara accepter l’offre le 27 janvier 2021. Mais dès le lendemain, le 28 janvier, le propriétaire adressa au locataire principal une lettre indiquant qu’aucune vente n’était prévue et que la notification n’avait pas d’objet. Malgré cette rétractation, le locataire principal déclara à son tour accepter l’offre le 1er février 2021.
La vente devait-elle être considérée comme conclue ?
3. La réponse de la Cour de cassation : la rétractation est valable
La Cour de cassation, cassant l’arrêt de la cour d’appel de Paris, juge que le bailleur peut valablement rétracter son offre tant qu’elle n’a pas été acceptée, y compris pendant le délai d’un mois prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce.
La Cour combine les règles du droit commun des contrats et les dispositions spéciales du statut des baux commerciaux. L’article 1116 du code civil prévoit qu’une offre peut être rétractée avant son acceptation, même si cette rétractation est prématurée : elle empêche la formation du contrat, sans préjudice d’une éventuelle action en dommages-intérêts. L’article 1113 rappelle de son côté que le contrat se forme par la rencontre d’une offre et d’une acceptation : sans acceptation, il n’y a pas de vente.
4. Pourquoi le délai d’un mois ne protège pas le locataire contre la rétractation
Le locataire soutenait que l’article L. 145-46-1 du code de commerce, texte d’ordre public (Civ. 3e, 28 juin 2018, n° 17-14.605), interdisait toute rétractation pendant le délai d’un mois qu’il lui accorde pour se prononcer.
La Cour de cassation rejette cet argument. Elle relève que ce texte ne contient pas d’obligation expresse de maintien de l’offre, à la différence d’autres régimes spéciaux : en matière de crédit immobilier, l’article L. 313-34 du code de la consommation prévoit explicitement que le prêteur est « obligé » de maintenir les conditions de son offre pendant trente jours ; il en va de même en crédit à la consommation avec l’article L. 312-18, qui fixe ce délai à quinze jours.
L’absence de formule équivalente dans le statut des baux commerciaux est décisive. Le délai d’un mois interdit seulement au bailleur de vendre à un tiers avant son expiration. Il ne l’oblige pas à maintenir son offre s’il renonce purement et simplement à la vente.
5. Une distinction essentielle : vente prématurée à un tiers et renonciation au projet de vente
L’arrêt établit une distinction importante en pratique. Si le bailleur vend à un tiers pendant le délai d’un mois sans attendre la réponse du locataire, il méconnaît le droit de préférence : la vente encourt la nullité. En revanche, s’il renonce à son projet de vente avant toute acceptation du locataire, la rétractation est valable et ne prive ce dernier que d’une éventuelle action en réparation, à condition qu’il justifie d’un préjudice.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 25 juin 2026, 25-10.765, Publié au bulletin :
https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000054339887
C’est le droit, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, d’être informé en priorité de tout projet de vente du local loué, et de pouvoir s’en porter acquéreur aux conditions notifiées par le bailleur.
Oui, s’il renonce à son projet de vente et si le locataire n’a pas encore accepté l’offre. La rétractation empêche la formation de la vente. Le locataire ne peut pas demander l’exécution forcée, mais peut rechercher la responsabilité du bailleur s’il justifie d’un préjudice.
Non. La Cour de cassation est claire sur ce point : sans acceptation du locataire avant la rétractation, il n’y a pas de rencontre des volontés et donc pas de vente.
La vente à un tiers pendant le délai d’un mois viole le droit de préférence et peut être annulée. La renonciation au projet de vente avant toute acceptation est en revanche valable, même si elle peut engager la responsabilité du bailleur.
Si le local est vendu à un tiers sans notification préalable, ou si le bailleur ne respecte pas les conditions légales, le locataire peut agir en nullité de la vente devant le tribunal judiciaire. Un délai de prescription s’applique : il est conseillé de consulter rapidement un avocat.
