Votre logement est squatté ? Voici ce que la loi vous permet vraiment
Un appartement occupé sans bail, sans contrat, sans votre accord. On vous dit d’attendre le printemps. On vous parle du délai de deux mois. On vous laisse entendre que les mains sont liées jusqu’au 1er avril.
C’est faux.
Dans un dossier que nous venons de gagner devant le Tribunal judiciaire de Nice, le juge des contentieux de la protection a rendu le 28 août 2026 une ordonnance qui remet les choses à leur place : le squat n’est pas une situation locative. C’est une voie de fait. Et face à une voie de fait, la loi donne au propriétaire des outils que beaucoup ignorent.
L’occupante avait elle-même reconnu devant le commissaire de justice ne détenir aucun bail, aucun titre, et occuper les lieux depuis six mois sans y avoir jamais été invitée. Résultat : expulsion ordonnée sous sept jours, délai de deux mois supprimé, trêve hivernale écartée, indemnité courant depuis la date de constatation de l’occupation. Voici pourquoi.
1. Locataire défaillant et squatteur : deux situations que la loi traite différemment
Beaucoup de propriétaires confondent les deux. C’est une erreur coûteuse.
Un locataire qui ne paie plus reste titulaire d’un bail. Même résilié, ce bail lui ouvre des droits : délai de deux mois avant toute expulsion forcée, trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars, possibilité de saisir le juge pour obtenir des reports. La loi lui laisse du temps parce qu’il est dans une relation contractuelle, même dégradée.
Le squatteur n’a rien de tout cela. Il est entré sans contrat, sans autorisation, sans titre d’aucune sorte. Il n’est pas un locataire en difficulté, il est un occupant illicite. Et la loi, sur ce point, est sans ambiguïté.
2. Le délai de deux mois tombe
L’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit qu’en principe, une expulsion ne peut être exécutée qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux. C’est la règle générale.
Elle a une exception, directement applicable au squat : ce délai ne s’applique pas lorsque le juge constate que les personnes dont l’expulsion est ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.
Dans notre affaire, l’occupante avait reconnu devant le commissaire de justice qu’elle n’avait aucun titre. Le juge a constaté la voie de fait. Le délai de deux mois a été supprimé. L’expulsion pouvait intervenir dès l’expiration des sept jours accordés pour partir volontairement.
3. La trêve hivernale tombe aussi
L’article L. 412-6 du même code suspend toute expulsion non encore exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars. Pour un propriétaire dont la décision est rendue en automne, cela peut signifier cinq mois d’attente supplémentaires.
Là encore, la loi prévoit une exception pour le squat : le sursis hivernal ne s’applique pas lorsque l’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre par voie de fait. Le juge l’a écrit noir sur blanc dans le dispositif de l’ordonnance. L’expulsion peut être exécutée en plein hiver.
4. Les deux exceptions s’appliquent en même temps
C’est le point que cette décision illustre avec une clarté particulière. Les deux exclusions reposent sur le même fondement — la voie de fait — et elles jouent simultanément. Le propriétaire n’a pas à choisir entre l’une ou l’autre : il bénéficie des deux.
Concrètement : une expulsion ordonnée en novembre peut être exécutée en décembre. Sans attendre avril. Sans délai de deux mois. Avec le concours d’un serrurier et de la force publique si l’occupant refuse de partir.
5. Ce que notre cliente a obtenu
L’ordonnance du 28 août 2026 (TJ Nice, référé, juge des contentieux de la protection) condamne l’occupante à verser une indemnité d’occupation de 720 euros par mois à compter du 3 novembre 2025, date de la sommation interpellative — et non de la date du jugement. C’est neuf mois d’indemnité qui courent avant même que la décision soit rendue.
Ce résultat tient à un choix stratégique fait dès le départ : faire délivrer la sommation interpellative le plus tôt possible. C’est cet acte qui a fixé le point de départ de l’indemnité, établi la preuve de la voie de fait par acte authentique, et permis d’écarter à la fois le délai de deux mois et la trêve hivernale.
L’occupante a également été condamnée aux entiers dépens et à 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La décision est exécutoire à titre provisoire : un appel ne suspend pas l’expulsion.
FAQ — Ce que les propriétaires nous demandent le plus souvent
Non. La procédure civile d’expulsion est totalement indépendante de la plainte pénale pour violation de domicile. Les deux peuvent être menées en parallèle, mais la procédure civile devant le juge des contentieux de la protection est généralement la voie la plus rapide pour obtenir l’expulsion.
C’est un acte délivré par un commissaire de justice, qui consiste à interroger l’occupant sur le titre en vertu duquel il occupe les lieux. Si l’occupant reconnaît n’en avoir aucun — ou ne répond pas — cet acte constitue une preuve authentique de la voie de fait. Il fixe aussi la date à partir de laquelle l’indemnité d’occupation commence à courir. Plus il est délivré tôt, plus la protection du propriétaire est complète.
L’exception à la trêve hivernale en cas de voie de fait ne prévoit pas de tempérament selon la situation familiale de l’occupant. Elle s’applique quel que soit le profil de l’occupant. Celui-ci peut toutefois saisir le juge pour demander des délais sur le fondement de l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, à la discrétion du juge.
Le propriétaire peut faire exécuter l’expulsion par un commissaire de justice, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire. La demande de concours de la force publique est adressée au préfet. Si l’État tarde à répondre, sa carence peut engager sa responsabilité.
Non. La justice privée est interdite, même face à une occupation manifestement illégale. Forcer l’entrée ou couper l’eau expose le propriétaire à des poursuites pénales. La procédure judiciaire est obligatoire — et dans le cas d’un squat, elle peut être très rapide.
Oui. Le juge peut fixer le point de départ de l’indemnité à la date de la sommation interpellative, bien avant l’assignation et avant le jugement. Dans notre dossier, l’indemnité court depuis novembre 2025 pour une décision rendue en août 2026 — soit neuf mois d’arriérés dès la première audience.
