Reprendre son logement pour l’occuper ou le mettre en vente est un droit.
Mais c’est aussi une procédure que les tribunaux contrôlent de près, et dans laquelle un détail mal géré peut réduire à néant plusieurs mois de démarches. Le congé annulé, c’est un bail qui repart pour trois ans.
Le congé pour habiter
Qui peut bénéficier de la reprise
Le propriétaire peut reprendre le logement pour lui-même ou pour un proche. La loi dresse une liste limitative : son conjoint ou partenaire de PACS, son concubin notoire, ses ascendants, ses descendants, ou ceux de son conjoint ou partenaire.
Loger un neveu, un ami, un associé : impossible par cette voie. Le juge vérifie. Et si le logement n’est pas effectivement occupé par le bénéficiaire annoncé dans les mois qui suivent l’expiration du bail, le locataire peut réclamer des dommages et intérêts pour congé frauduleux. Certains le font.
Le délai : la source d’erreur numéro un
En location vide, le congé doit parvenir au locataire au moins six mois avant la date d’échéance du bail. En location meublée, trois mois. Ce délai se calcule à rebours depuis la date exacte d’échéance — pas depuis la fin du mois, pas « environ », la date exacte.
Un congé reçu le 2 novembre pour un bail qui expire le 30 avril est hors délai si l’échéance exigeait une réception au plus tard le 30 octobre. L’erreur d’un jour suffit. Le bail se renouvelle. Le propriétaire devra attendre la prochaine échéance.
Ce que le congé doit contenir
Il faut préciser le motif, nommer le bénéficiaire, indiquer son adresse et la nature de son lien avec le propriétaire. Un congé « pour habiter » sans autre précision sera contesté. La jurisprudence est constante là-dessus.
La délivrance se fait par lettre recommandée avec accusé de réception, par commissaire de justice, ou remis en main propre contre récépissé signé. Pas de mail. Pas de simple courrier.
Les locataires qu’on ne peut pas congédier sans offre de relogement
Un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures aux plafonds réglementaires ne peut pas être mis dehors par un congé pour habiter sans qu’une offre de relogement lui soit faite, dans le même secteur géographique et à un loyer compatible avec ses ressources. Même chose pour un locataire qui a à sa charge une personne âgée ou handicapée dans des conditions similaires.
Cette règle tombe si le propriétaire lui-même a plus de 65 ans ou des ressources inférieures au même plafond. Mais la vérification de ces conditions doit être faite avant d’envoyer quoi que ce soit.
Le congé pour vendre
Le locataire est prioritaire
Donner congé pour vendre, c’est aussi faire une offre au locataire. Il dispose d’un droit de préemption : deux mois pour accepter, et quatre mois supplémentaires s’il a besoin d’un prêt immobilier. Le congé doit mentionner le prix, les conditions de la vente envisagée, et informer le locataire de ses droits.
Si le propriétaire vend ensuite à un prix inférieur à celui qu’il avait proposé au locataire, sans lui avoir notifié ce nouveau prix, le locataire peut se substituer à l’acheteur ou demander l’annulation de la vente. Ce n’est pas une menace théorique.
Vente occupée : une autre option souvent oubliée
Il est possible de vendre le bien sans délivrer de congé, avec le locataire en place. L’acquéreur reprend le bail et ne pourra donner congé qu’à la prochaine échéance. Cette solution évite la procédure de congé, mais elle implique souvent une décote sur le prix de vente. Selon les situations, le calcul peut pencher dans un sens ou dans l’autre.
Ce que le locataire peut faire
Contester un congé mal formé — motif insuffisant, délai non respecté, mention absente — est tout à fait possible et souvent efficace. Le locataire peut aussi vérifier si ses ressources et son âge lui ouvrent droit à une protection renforcée, et saisir le tribunal si le propriétaire ne respecte pas ses obligations d’offre de relogement.
Accepter un congé sans le lire attentivement, c’est parfois perdre deux ou trois ans de maintien dans les lieux.
Le cabinet Anidjar accompagne propriétaires et locataires dans les procédures de congé, devant les juridictions parisiennes et en Île-de-France.
