Il existe des locataires que la loi protège au point de rendre leur expulsion quasiment impossible sans l’accomplissement de formalités spécifiques. Ces règles sont méconnues des deux côtés : le propriétaire les découvre parfois après avoir signifié un congé nul, le locataire après avoir quitté un logement qu’il avait le droit de conserver.
Qui est protégé, et contre quoi
Les locataires âgés aux ressources modestes
Un locataire de plus de 65 ans dont les ressources du foyer ne dépassent pas les plafonds réglementaires ne peut pas recevoir de congé pour habiter ou pour vendre sans que le propriétaire lui propose un logement de remplacement. Cette offre doit être sérieuse : un logement dans le même secteur géographique, adapté à ses besoins, à un loyer qu’il peut réellement payer.
Sans cette offre, le congé est nul.
Les plafonds de ressources sont ceux du prêt locatif à usage social (PLUS). Ils varient selon la composition du foyer et la zone géographique. En Île-de-France, ils sont plus élevés qu’en province, ce qui élargit en pratique le nombre de locataires concernés.
Cette protection s’étend aux locataires qui hébergent une personne de plus de 65 ans ou une personne handicapée à leur domicile, si les ressources globales du foyer restent sous le plafond.
La règle s’efface si le propriétaire lui-même a plus de 65 ans ou si ses ressources sont inférieures au même plafond. Mais cela doit être vérifié au moment du congé, pas supposé.
Les personnes en situation de handicap
Les bénéficiaires de l’AAH ou les travailleurs reconnus handicapés dont les ressources sont inférieures aux plafonds bénéficient de la même protection contre le congé pour reprise. Leur situation personnelle doit être prise en compte avant toute démarche.
Les protections qui jouent pendant la procédure judiciaire
Obtenir un jugement d’expulsion n’est pas la fin. Entre le jugement et le départ effectif du locataire, plusieurs mécanismes peuvent encore ralentir ou bloquer l’exécution.
Les délais accordés par le juge
Le juge peut accorder des délais de paiement allant jusqu’à deux ans, voire trois dans certaines situations. Il les fixe en tenant compte des ressources du locataire, de sa situation familiale, de son ancienneté dans le logement, des efforts de remboursement qu’il a déjà faits. Un locataire qui arrive à l’audience sans avocat et sans aucun élément sur sa situation obtiendra généralement moins qu’un locataire qui présente un dossier structuré.
Après le jugement, le juge de l’exécution peut accorder un délai supplémentaire avant l’expulsion physique. Il va de trois mois à trois ans selon les circonstances. La présence d’enfants mineurs, un état de santé dégradé, l’absence de solution de relogement : autant d’éléments qui pèsent dans l’appréciation.
La trêve hivernale
Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion ne peut être exécutée. Ni pour impayés, ni pour occupation sans droit ni titre, ni dans le cas d’un squat — avec quelques exceptions limitées, notamment lorsque le relogement de l’occupant a été assuré ou lorsqu’il y a eu violation de domicile constatée.
La trêve ne suspend pas la procédure. Un commandement de quitter les lieux peut être signifié, un jugement peut être rendu. Mais le commissaire de justice ne peut pas intervenir physiquement. Pour un propriétaire dont le locataire refuse de partir, cela peut signifier une attente de plusieurs mois supplémentaires.
Pourquoi ces règles créent des situations mal anticipées
Du côté du propriétaire : ne pas avoir vérifié l’âge ou les ressources du locataire avant de délivrer un congé conduit à recommencer la procédure depuis zéro, parfois deux ou trois ans plus tard. Les dommages et intérêts pour congé frauduleux s’ajoutent parfois à ce délai.
Du côté du locataire : un locataire qui ne sait pas qu’il est protégé peut partir volontairement après réception d’un congé nul.
Il perd ainsi un droit que le juge aurait pu faire valoir pour lui, avec souvent des années de maintien dans les lieux et une obligation de relogement à la charge du propriétaire.
Ces situations se produisent régulièrement. Elles sont évitables, d’un côté comme de l’autre, à condition de connaître les règles avant d’agir.
Le cabinet Anidjar intervient pour vérifier la régularité d’un congé reçu ou à délivrer, et pour défendre propriétaires comme locataires devant les juridictions parisiennes et en Île-de-France.
